Данная статья может быть интересна тем родителям, которые использовали средства материнского капитала на улучшение жилищных условий своих детей.
В соответствии с правилами предоставления средств материнского капитала, при оформлении жилого помещения родители обязуются также выделить в приобретаемой квартире часть (долю) и на каждого из детей.
Обязательство о выделении своим детям долей в жилье оформляется у нотариуса в соответствии с нормами Федерального закона №256 от 29.12.2006 года под названием «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», и им же удостоверяется.
В указанном выше федеральном законе предусмотрен шестимесячный срок исполнения данного обязательства (то есть выделения детям долей в жилье) с того момента, когда ипотечный кредит будет погашен, заемщику будет возвращена закладная и в Росреестре будет зарегистрирован факт снятия обременения с квартиры.
Долями в квартире нужно будет наделить всех детей, сколько их будет в семье на момент исполнения обязательства, то есть погашения кредита по ипотеке (в вашем случае – на троих детей).
В законодательстве нет указаний на конкретный размер доли ребенка, который должен быть отражен в обязательстве и впоследствии выделен. Но в Жилищном Кодексе РФ говорится, что нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Эта норма может варьироваться в разных регионах РФ и в зависимости от различных ситуаций. В этом же нормативном акте приводится минимальная санитарная норма жилой площади, и равна она 6 квадратным метрам.
Порядок действий для исполнения обязательства по выделению долей
Выделение долей детям по материнскому капиталу в жилье может происходить как минимум двумя способами: путем составления Соглашения о выделении детям долей в жилье в связи с использованием материнского капитала, путем составления Договора дарения родителями долей в жилье своим несовершеннолетним детям.
Теоретически ни тот ни другой способ не противоречат нормам действующего гражданского законодательства и представляют собой безвозмездную передачу доли в недвижимости.
В вашем случае считаю возможным выделить доли на каждого несовершеннолетнего ребенка в размере 1/9 доли и 3/9 доли – на отца в форме дарения (можно оформить у нотариуса).
Устанавливать равные доли в квартире вовсе не обязательно, об этом нет никакого упоминания и в вашем обязательстве о выделении долей.
В некоторых случаях возможно выделять доли пропорционально понесенным расходам на приобретение квартиры (например, у вас двое несовершеннолетних детей и квартира стоимостью 4 000 000 руб., из которых 450 000 руб. – это средства материнского капитала. В вашем случае доли могут быть оформлены следующим образом – по 1/8 доли в праве собсвтенности – на каждого несовершеннолетнего ребенка, и по 3/8 – на маму с папой).
В пользу выделения долей пропорциональной долям участия сложилась и действующая судебная практика
Ряд судов считает, что при определении долей родителей и детей в праве общей собственности на приобретаемое помещение необходимо учитывать объем собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями (в том числе средств, принадлежащих каждому из родителей, не являющихся совместно нажитыми), а также средства материнского капитала. В данном случае предлагается руководствоваться принципом соответствия долей в зависимости от их вклада в приобретение имущества.
Аналогичный подход, например, использовался Промышленным районным судом г. Самары: суд исходил из того, что согласно действующему законодательству не установлен в императивной форме обязательный размер доли несовершеннолетнего ребенка в праве собственности на жилое помещение, которое приобретается родителями с использованием средств материнского (семейного) капитала, а также не установлено, что доли каждого ребенка при наличии нескольких детей должны быть равными между собой и долям родителей, а право определить размер доли предоставлено родителям, приобретшим жилое помещение с использованием материнского (семейного) капитала, в связи с чем суд согласился с отступлением от безусловного равенства долей всех сособственников в спорной квартире и руководствовался принципом соответствия долей в зависимости от их вклада в приобретение имущества.
В Апелляционном определении Верховного суда Республики Башкортостан от 16 июля 2015 г. по делу N 33-11250/2015 судом установлено, что поскольку изначально квартира была приобретена только супругами и являлась только их совместным супружеским имуществом, то последующее вложение истицей части материнского капитала в счет оплаты долга по ипотечному кредиту не свидетельствует о возникновении равного права родителей и детей. Учитывая изложенное, судебная коллегия исходила из следующего расчета: стоимость квартиры в рублях - размер материнского капитала в рублях, поделенный на четверых участников долевой собственности.
Представляется, что указанный подход об отступлении от правила о равенстве долей в праве на общее имущество, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, хотя и не опирается на действующее законодательство РФ, но экономически более справедлив, а судебные акты являются более обоснованными, так как, во-первых, отражают фактические отношения сторон; во-вторых, учитывают источник происхождения денежных средств, на которые приобретается имущество супругов; в-третьих, придают экономически обоснованному расчету долей правовое значение; в-четвертых, соответствуют рыночному подходу в отношениях собственности; в-пятых, гарантируют получение именно адресатом выделенных государством на улучшение жилищных условий бюджетных средств; в-шестых, подкрепляют право владельца сертификата на частичное использование денежных средств.
Ответственность за неисполнение и способы контроля за исполнением
До настоящего времени законодатель четко не установил, кто осуществляет контроль за исполнением обязательства и какая мера ответственности предусмотрена для нарушителя.
По закону, жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей».
Поэтому не выполняя обязательство по выделению долей, распорядитель средств МСК нарушает законодательство. Однако никакими нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением таких обязательств, также не предусмотрено наказание за их неисполнение».
И кроме того, пока нет связи между Пенсионным фондом РФ, хранящим обязательства о наделении детей долями в недвижимости, органами опеки и попечительства и Росреестром.
Если же говорить о простом неисполнении обязательства по выделению долей в квартире детям, то возможны (в теории) такие варианты ответственности как:
- признание недействительной сделки по продаже квартиры. Например, родители оплатили часть квартиры материнским капиталом, но не исполнили обязательства по выделению долей детям. Квартиру продали. В последующем такую продажу можно оспорит, признав ее незаконной, то есть вернуть все на свои места (у покупателя забирают квартиру, а родители возвращают покупателю деньги). Решается такой вопрос в судебном порядке. Истцом может быть любое заинтересованное лицо, в том числе Пенсионный фонд (судебная практика по данному вопросу отсутствует) или ребенок, достигшей совершеннолетия, которому не выделили полагающуюся долю.
- понуждение в судебном порядке выделить обязательную долю. Этот вопрос может поднять и Прокуратура (судебная практика отсутствует) и Пенсионный фонд (судебная практика по данному вопросу отсутствует).
Часто возникает вопрос о последствиях ненадлежащего исполнения обязательства, например, нарушение шестимесячного срока. По большому счету, если срок исполнения обязательства просрочен, никто не воспрепятствует его исполнению на том основании, что отведенное время вышло. В законе не нет какой-либо ответственности и каких-либо санкций за данное нарушение.
Длительное неисполнение условий, указанных в этом документе (обязательстве о наделении несовершеннолетних долями в праве собственности), может грозит виновнику привлечением к уголовной ответственности (статья 159 УК РФ), а также выплатой полученного ранее материнского капитала в полной мере обратно в казну государства.
На данный момент, есть пара случаев привлечения родителей, которые не выделили доли детям в квартире к уголовной ответственности за мошенничество, есть пара случаев подачи заявления в суд о признании права собственности на детей в жилом помещении (подают данные иски органы опеки и попечительства, в защиту несовершеннолетних). И хотя для наступления уголовной ответственности необходима совокупность доказательств (умысел, перепродажа квартиры, сокрытие информации, наличие умысла, последующее распоряжение вырученными деньгами по своему усмотрению), лучше не рисковать. Также, если Вы будете продавать данную квартиру, так и не выделив долю детям — сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Законные способы неисполнения обязательства по оформлению долей
Их нет )
Поскольку имеется целая совокупность факторов, подтверждающих полную правоспособность родителей, они, действуя в интересах своих несовершеннолетних детей, обязаны выделить доли в жилом помещении, приобретенным с использованием средств материнского капитала.
Незнание законов не освобождает от исполнения данного обязательства.
Кроме того, когда вы в отделение Пенсионного фонда предоставляете обязательство о выделении доли ребенку в квартире по причине использования при ее покупке средств материнского капитала, то в их обязанности входит передача информации об этом органы государственной регистрации (Росреестр). Справочно: сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433).
Это делается для того, чтобы собственники, погасив ипотеку, не смогли совершить никакую сделку с этой квартирой, не выделив предварительно в ней доли своим детям.
Способы снять обременение с ипотечной квартиры
В целях исполнения обязательств родители часто прибегают к таким вариантам, как переоформление долей и различные способы, которые выглядят примерно так:
- купить другую квартиру НЕ в Москве стоимостью чуть больше мат.капитала) и выделить детям доли там;
- купить апартаменты в Москве и выделить гораздо бОльшие доли детям, чем было бы по обязательству и т.д.
Однако варианты (оба) не подходят.
- покупка квартиры в другом регионе (за меньшие деньги, стоимостью чуть больше мат.капитала, не в Москве и т.д. и т.п.) не будет свидетельствовать об исполнении родителями обязательства о выделении долей несовершеннолетним в жилом помещении, которое было приобретено с использованием средств материнского капитала;
- покупка апартаментов в Москве с выделом долей (пусть даже гораздо бОльших долей) несовершеннолетним детям, чем было бы по обязательству и т.д., не будет свидетельствовать об исполнении родителями обязательства о выделении долей несовершеннолетним в жилом помещении, которое было приобретено с использованием средств материнского капитала, поскольку с точки зрения закона и действующего законодательства РФ апартаменты не относятся к категории жилых помещении (с точки зрения действующего законодательства Апартаменты – это коммерческая недвижимость, относящаяся к нежилому фонду).
О способах снятия обременения с ипотечной квартиры
Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.
Снятие обременения по ипотеке необходимо, чтобы собственник мог производить различные действия с квартирой. До тех пор, пока недвижимость находится под залогом, ее невозможно продать, подарить и т.д.
По общим правилам необходимо (в случае с обременением в виде ипотеки в силу закона) подать в органы государственной регистраций минимальный пакет документов:
- совместное заявление заемщика и залогодателя (банк/физическое лица);
- заявления залогодателя;
- заявление заемщика, предоставившего закладную с отметкой о погашении долгов по кредитному (ипотечному) договору.
Требования органов опеки к новому жилью, в которое можно прописать детей
Несовершеннолетние дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.
Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры.
Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.
Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:
Площадь и стоимость — оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
Благоприятный район — предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
Наделение долей в другом жилье — если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
Покупка новой позже продажи этой — когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.
Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».
Общий принцип в сделках с жилыми помещениями, в которых есть доли несовершеннолетних детей таков - нужно обеспечить детей жилищными условиями не хуже тех, которые существуют у них в настоящий момент.
Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.
Смотрите также:
Важность брачного договора
Все, что вам нужно знать о материнском (семейном) капитале
Ежемесячное пособие по уходу за ребенком
Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению
Материалы практики:
