Специально для Росреестра – почему сменить залогодержателя можно и при аресте

Экономколлегия ВС объяснила Росреестру, что такое обременение имущества, а судам – как избежать формализма. Регулятор отказывался внести в ЕГРП запись о смене залогодержателя недвижимости, поскольку в отношении нее были приняты обеспечительные меры, и суды его поддержали. 

Экономическая коллегия Верховного суда РФ (КЭС) в рамках дела № А40-156061/2014 закрепила позицию, согласно которой обеспечительные меры не препятсвуют зарегистрировать смену залогодержателя арестованной недвижимости. 

Сам спор возник из-за помещений в центре Москвы (5-й Монетчиковский переулок, д. 3, стр. 1), которые с 2012 года находились в залоге у "Сити Инвест Банка". В августе 2014 года их выкупила у собственника ("ИнтрастБанка") другая компания. Вскоре "ИнтрастБанк" обанкротился, и его временная администрация сразу оспорила сделку купли-продажи. В результате суд принял обеспечительные меры – запретил Росреестру осуществлять регистрационные действия по “переходу “и “обременению” права собственности на спорную недвижимость.

Уже после этого "Сити Инвест Банк" решил уступить права залогодержателя в отношении арестованных помещений компании "Сити Инвест Консалт", но Росреестр отказался внести запись об этом в ЕГРП. Основание – принятые ранее судом обеспечительные меры. "Фактически Росреестр исходил из того, что эти обеспечительные меры означают запрет совершения любых регистрационных действий в отношении недвижимости", – поясняют специалисты.

Так произошло и в этом случае: новый залогодержатель "Сити Инвест Банк" оспорил отказ Росреестра в суде, но три инстанции ему отказали. При этом суды заняли крайне формальный подход, обращает внимание Михеенкова: «Ограничились ссылками на закон о регистрации недвижимости и соответствующий административный регламент, что также вполне характерно для подобных споров».

Ситуации вернул смысл Верховный суд, куда спор дошел по жалобе "Сити Инвест Банка" (см. "ВС: регистрировать смену залогодержателя арестованных помещений можно"). КЭС рассмотрела вопрос по существу и требования компании полностью удовлетворила: обязала Росреестр внести в ЕГРП запись о смене залогодержателя.

 

Мотивы КЭС

Как сразу обращается внимание в недавно опубликованном определении ВС, Росреестр должен был в первую очередь «сопоставить содержание принятых в отношении спорного имущества обеспечительных мер с тем, что просил» залогодержатель. А смысл их был в следующем – не допустить отчуждения помещений и их новых обременений, которые изменили бы баланс правомочий спорящих по поводу них сторон. 
Вместе с тем уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости,  – поясняла КЭС. Меняется лишь субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора. Следовательно, запись в ЕГРП об изменении личности залогодержателя нельзя квалифицировать как регистрационное действие по отчуждению или обременению имущества, резюмируется в определении.

При этом КЭС указала и на фактические последствия отказа Росреестра для нового залогодержателя "Сити Инвест Банка". Из-за него он не мог включиться в качестве залогового кредитора в реестр обанкротившегося изначального собственника помещений.

7 сентября 2016г

Другие новости

В закон об организации местного самоуправления в городе Москве внесут поправки

Депутаты Мосгордумы обсудили экспертное заключение Главного Управления Министерства юстиции РФ по Москве № 99 от 25 февраля 2014 года на Закон города Москвы от 6 ноября 2002 года № 56 «Об организации местного самоуправления в городе Москве».

Покупка недвижимости дает право пользования земельным участком

Арбитражный суд Московского округа в Постановлении № А40-89305/13-9-874 от 05.03.2015 пояснил, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка.

Депутаты запретят сдавать муниципальное жилье в поднаем

Госдума намерена принять законопроект № 714799-6, направленный на предотвращение теневого использования жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, предоставленных в пользование по договора социального найма.

Законопроектом предлагается исключить у нанимателей право сдачи таких помещений в поднаем. При этом предлагается установить новое основание для расторжения договора социального найма - передача жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования.