Что необходимо знать о сделке дарения квартиры?
Во-первых, правила дарения регулируются Гражданским кодексом РФ.
Как следует из ст. 572 ГК РФ, по договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище. Это означает, что воля дарителя направлена на отчуждение принадлежащего ему имущества, условием сделки является безвозмездность, то есть отсутствие требований по исполнению каких-либо встречных обязательств со стороны одаряемого.
Во-вторых, при сделке дарения (в отличие от завещания) квартира отчуждается в собственность другому владельцу только при жизни дарителя. Закон не признает возможности дарения на случай смерти. (Например, если договор дарения предусматривает передачу квартиры в дар внучке после смерти бабушки, то такой договор считается ничтожным, т.е. не отвечающий обязательным требованиям закона).
Сторонами по договору дарения всегда выступают одариваемый и сам даритель. При этом дарение не может быть совершено на основании доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого (даритель и одаряемый не могут быть в одном лице, т.е. не получится подарить самому себе квартиру по доверенности от бабушки). Обычно дарение жилых помещений происходит между близкими людьми, родственниками.
В-третьих, сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого могут выступать Российская Федерация, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.
В-четвертых, одаряемый может отказаться от принятия в дар квартиры, без дачи каких-либо объяснений по этому поводу.
Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.
В-пятых, в силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.
Следует обратить внимание на то, что данный перечень может быть расширен только федеральным законом. Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать подобные запреты, поскольку гражданское законодательство - исключительная компетенция Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ).
Юридические лица, которым принадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.
В-шестых, закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение (в исключительных случаях).
Одним из таких случаев является, например, ситуация, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни. В таком случае даритель вправе отказаться от договора.
Также, согласно ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение в том случае, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
Договором может быть обусловлено право дарителя отменить дарение также и в том в случае, если он переживет одаряемого.
При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены дарения, т.е. жилище сохранило свое прежнее состояние.
Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
Кто может дарить?
Как уже было упомянуто выше, сделка дарения не может быть совершена на основании доверенности от дарителя (не могут быть в одном лице одаряемый и даритель). К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования - в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае такая доверенность также будет ничтожной (п.5 ст. 576 ГК РФ).
Таким образом, при составлении договоров дарения необходимо обращать внимание на все условия договора, которые должны соответствовать ст. 572 - 578 ГК РФ. Следует также отметить, что закреплять за дарителем права пользования и проживания в квартире после регистрации договора нельзя (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Для этого можно составить соглашение о порядке пользования квартирой, которое не подлежит регистрации, но действительно для ЕИРЦ при перемене собственника. Для исполнения договоров дарения передача дара должна быть осуществлена путем вручения зарегистрированных документов, ключей или книжек об оплате коммунальных услуг в соответствии с п. 1 ст. 574 ГК РФ.
При составлении договоров дарения квартиры нужно уделить описанию самих квартир. В договоре дарения необходимо будет указать не только адрес, но также указать и иные характеристики объекта: этажность, тип, размеры квартиры; перечислить реквизиты всех правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договоры и проч.). Технические характеристики квартиры должны быть указаны в соответствии с данными технического паспорта квартиры, составленного БТИ.
Требования норм Семейного кодекса РФ при дарении
Помимо прочих документов, в случае распоряжения одним из супругов имуществом, относящимся к общей совместной собственности, должно быть истребовано согласие второго супруга на сделку. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
На основании п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, вступает в силу (ст. 425 ГК РФ) и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Кстати, указанное правило о регистрации самого договора отменено 01.03.2013, в настоящее время государственной регистрации подлежит не сам договор, а лишь переход права сосбтенности - Прим. автора).
Государственная регистрация сделок с недвижимостью
Для прохождения государственной регистрации необходимы как минимум следующие документы:
- договор дарения (три копии);
- пакет правоустанавливающих документов на квартиру;
- паспорт из БТИ;
- паспорта одаряемого и дарителя;
- квитанция об уплате госпошлины за процедуру регистрации.
Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
Государственная регистрация договора осуществляется в течение одного месяца с момента подачи документов. Кроме этого, необходимо зарегистрировать передачу прав собственности от одной стороны договора (дарителя) к другой (одаряемому). Данная процедура также потребует уплаты государственной пошлины.
Согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
С введением государственной регистрации сделок с недвижимостью необходимости в нотариальном удостоверении договоров с квартирами больше нет. Это означает, что после подписания договора сторонами можно сразу обращаться за его государственной регистрацией, а нотариальная форма договора дарения необязательна. Между тем, никто не запрещает сторонам по договору дарения обратиться к нотариусу за соответствующим удостоверением сделки. Сделку можно совершить как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Как правило, составление договора дарения у нотариуса обходится в 1–1,5 процента от оценки стоимости квартиры.
Исходя из п. 7 ст. 16 Закона N 122-ФЗ сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.
В городе Москве договор дарения жилого помещения подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (точнее, после 01.03.2014 - не сам договор, а переход права собственности на одаряемого).
Смотрите также:
Договор купли-продажи: существенные условия
Договор найма жилого помещения
Как подарить земельный участок
Матариалы судебной практики по теме:
