Договор купли-продажи: существенные условия

Давайте разберемся, что необходимо обязательно указать в договоре купли-продажи жилого помещения и какие формулировки должны быть в тексте.

Итак, содержание договора купли - продажи - это совокупность всех его условий. 

Поскольку исполнение договора купли - продажи, относящегося к возмездным договорам, требует совершения определенных действий как продавцом, так и покупателем, поэтому возникающие в судах споры чаще всего и связаны с указанием на их невыполнение.

 

Существенные условиями договора купли-продажи

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. ст. 554 и ст.555 ГК РФ).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Это означает, что помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах. Технические характеристики квартиры указываются в соответствии с данными технического паспорта квартиры, составленного БТИ.

К числу жилых относятся следующие помещения: жилой дом; его часть; квартира в многоквартирном доме; ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. 

Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности (в таком случае к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК).

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности.

При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК). 

Правоустанавливающий документ на жилое помещение в договоре купли-продажи указывается со всеми реквизитами (номер, дата, место составления и нотариального заверения, данные о регистрации документа).

Условие о цене является существенным условием договора купли - продажи недвижимости.

 

Указание на лиц, проживающих в жилом помещении

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в приведенном выше перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением - это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки или обратиться в суд о признании сделки недействительной.

То есть при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

 

Случаи отказа от приватизации

На практике возможна такая неприятная ситуация: бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.

Поэтому важно, чтобы именно покупатель жилого помещения знал о правах третьих лиц, указанных в ст. 292 ГК РФ, и чтобы это обстоятельство было обязательно оговорено в договоре купли-продажи.

Но это вовсе не значит, что члены семьи собственника должны давать или не давать согласия на сделку. В указанной статье также ничего не говорится о том, что члены семьи собственника обязательно должны быть уведомлены о предстоящем переходе права собственности на жилое помещение, в котором они проживают.

Таким образом, это не может служить основанием для признания сделки недействительной. Обязательства по освобождению ими жилого помещения и снятия с регистрационного учета непосредственно в договор включить нельзя, так как третьи лица не являются сторонами по договору купли-продажи.

В то же время члены семьи собственника могут заявить о своих намерениях и дать письменные обязательства о том, что они снимутся с регистрационного учета и освободят жилое помещение.

 

Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

На практике очень часто имеет место купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (в кредит).

Специфика договора купли-продажи заключается в том, что согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Стороны, заключая договор, могут прийти к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

 

Передаточный акт на квартиру

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 ГК РФ). В городе Москве, например, договор продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

 

Договор должен быть зарегистрирован

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда).

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Также немаловажным является ответ на вопрос, обязательно ли оформлять договор купли-продажи у нотариуса или можно заключить такой договор в простой письменной форме.

В настоящее время процедура нотариального оформления предусмотрена только для сделки, заключенной в форме договора пожизненного содержания с иждивением. В остальных случаях нотариальное удостоверение осуществляется по желанию сторон.

Следует учитывать, что внешне схожие процедуры, осуществляемые нотариусом и регистрирующим органом, имеют различные юридические цели и различаются по правовым последствиям.

Тем более не следует подобным образом сравнивать работу риэлтора и юриста.

Риэлтор в первую очередь занимается на профессиональной основе подбором вариантов жилья, организацией просмотров, размещением предложений о рекламе и т.д., заинтересованность риэлтора имеется прежде всего в заключении сделки на взаимовыгодных и приемлемых условиях между продавцом и покупателем.

Юрист же в первую очередь отвечает за юридическую чистоту сделки и ее проведение, анализирует и предупреждает о возможных негативных последствиях в каждом конкретном случае, изучает правоустанавливающие и иные документы на квартиру, составляет и вносит изменения в договор купли-продажи, исходя из соблюдения интересов сторон и в первую очередь несет ответственность за результат перед своим доверителем.

 

Смотрите также:

Договор дарения квартиры

Договор найма жилого помещения

Долевое участие, договор и его проверка

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

Покупка квартиры в строящемся доме

 

Материалы судебной практики по теме:

Дело о признании договора дарения недействительным

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

12 июля 2012г