По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).
Предварительный договор купли-продажи квартиры нужно заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Государственная регистрация такого договора не требуется.
Предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора купли-продажи квартиры, к которым относятся предмет договора и цена квартиры. При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры условий о предмете и цене договора, а также о перечне лиц, имеющих право на проживание в квартире после ее продажи (если они есть), он будет считаться незаключенным.
Предмет договора
Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре (ст. 554 ГК РФ).
Нужно точно и подробно указать данные квартиры, которые позволяют ее идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры, но и кадастровый номер, общая и жилая площадь (согласно справке БТИ), количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается. Также можно указать общую этажность дома, в котором находится квартира.
Цена договора
В предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен уплатить продавцу квартиры (ст. 555 ГК РФ).
Также при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры нужно обратить внимание на следующие моменты.
Стороны договора
Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, паспорте, доверенности). Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.
Правоустанавливающие документы
В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (дату выдачи, серию, номер, наименование регистрирующего органа, номер записи о регистрации).
При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.
Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.
Лица, проживающие в квартире помимо продавца
В квартире могут проживать лица, у которых после ее продажи сохранится право на проживание в ней. Например, к ним относятся бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ; ответ на вопрос N 45 Обзора судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г. от 01.03.2006).
В ином случае, если в квартире кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре нужно указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета.
Рекомендуется получить от этих лиц нотариально удостоверенное согласие на продажу квартиры. Хотя такое согласие является обязательным не для всех проживающих (п. 3 ст. 35 СК РФ), его наличие позволит в будущем избежать выселения этих лиц в судебном порядке. В предварительном договоре можно указать, что проживающие в квартире лица согласны на ее продажу, и привести данные документа об их согласии.
Если в квартире помимо продавца проживают члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, или несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, на продажу квартиры потребуется разрешение органа опеки и попечительства. Наличие и реквизиты этого документа тоже можно отразить в предварительном договоре (ст. 292 ГК РФ).
Права и обязанности сторон
В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки ее передачи. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.
Расходы, связанные с исполнением договора
В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.
Срок заключения основного договора
Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нем срок заключения основного договора или нет.
Если вы намерены указать срок, нужно прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по вашему усмотрению: он может быть кратким (например, через один месяц со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через два года со дня подписания предварительного договора).
Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, то последний теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.
Смотрите также:
Договор дарения квартиры
Договор купли-продажи: существенные условия
Покупка квартиры в строящемся доме
Правовая экспертиза документов
Судебная практика по данной теме:
