Почему при найме или сдаче в аренду квартиры юристы советуют заключать соответствующий договор?
Ответ очевиден: данная, кажущаяся на первый взгляд, формальность, защищает, прежде всего, права самих участников сделки, а в будущем может стать письменным доказательством в суде и подтверждением спорных правоотношений (например, при возникновении конфликтных ситуаций).
Заключение же договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.
Юридические тонкости
Во-первых, необходимо отметить, что законодательством предусмотрен как договор аренды и договор найма жилого помещения. Это разные договоры, для каждого из которых Гражданским кодексом РФ установлены свои правила.
О договоре аренды жилого помещения в строгом юридическом смысле можно говорить только тогда, когда это помещение снимает юридическое лицо (организация).
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Если же квартиру (или комнату) для проживания снимает физическое лицо (гражданин), то речь может идти только о договоре найма жилого помещения.
Найм и аренда
Правила заключения первого из названных договоров определены в главе 34 («Аренда») Гражданского кодекса РФ, а второго — в главе 35 Гражданского кодекса РФ («Наем жилого помещения»). И хотя на практике большинство граждан применительно к найму жилья используют термин «Аренда», в настоящей статье мы будем пользоваться термином «Найм жилого помещения».
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и временное пользование для проживания в нем.
Кроме того, в зависимости от того, находится ли квартира в собственности гражданина (приватизированная) или в собственности государства (муниципальная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади отличается. В первом случае имеет место договор найма жилого помещения, во втором - договор поднайма. В обоих случаях у граждан имеется право на сдачу жилья в найм (или в аренду) и получение таким образом доходов.
Рассмотрим наиболее распространенные вопросы, которые больше всего волнуют граждан при сдаче-съеме жилья.
1. Нужны ли на договоре найма жилья печать агентства недвижимости и (или) его нотариальное удостоверение?
Как правило, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев. Если квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается намного реже. Казалось бы, в чем причина того, что граждане считают необязательным заключение договора? Причиной тому может быть как доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, так и желание сэкономить время и деньги. Многие считают заключение договора формальностью, рутиной.
Отдельные собственники, желающие сдать свое жилье за плату, полагают, что если нанимателями являются их знакомые, друзья, и т.д., то заключение с ними договора будет являться проявлением недоверия по отношению к ним. Среди желающих снять квартиру также немало тех, кто считает заключение договора необязательным. Люди не осознают всех последствий, к которым может привести отсутствие договора. Только договор, причем грамотно составленный, поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.
Кроме того, среди граждан (как сдающих, так и снимающих жилье) бытует мнение, что договор обязательно должен быть скреплен печатью и удостоверен подписью представителя агентства недвижимости, через которое сдается жилье, и (или) заверен у нотариуса. Якобы только в этом случае у хозяина жилья могут быть хоть какие-то юридические гарантии. Иногда приходится слышать о том, что договор найма должен пройти обязательную государственную регистрацию.
А что говорит об этом закон?
В действительности ничего этого закон не требует. Из ст.674 ГК РФ следует, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Никаких других требований по поводу оформления такого договора закон не содержит. Это означает, что ни удостоверять нотариально, ни где-либо регистрировать договор найма жилого помещения не нужно.
Убеждение же в необходимости печати агентства недвижимости на договоре также ошибочно, никаких гарантий эта печать не дает. О гарантиях агентства недвижимости можно говорить только в том случае, если какие-либо обязательства агентов (риэлторов) перед хозяином сдаваемого жилья отражены на бумаге, подписаны руководителем агентства или иным уполномоченным на это лицом и скреплены печатью. Если же договор заключен исключительно между хозяином жилья и нанимателем, то подпись агента (риэлтора) и печать агентства недвижимости на договоре ни к чему их не обязывают.
На практике ни нотариус, ни агентство недвижимости в случае нарушения условий договора и причинения квартирантом неприятностей владельцу жилья (например, таких как несвоевременная оплата за наем, порча имущества, нарушение численного состава проживающих) ничем ему помочь не смогут. Чтобы восстановить свои права, хозяину квартиры придется обращаться в суд, а для этого достаточно иметь на руках договор в простой письменной форме в соответствии со ст.674 ГК РФ.
Из сказанного следует, что договор найма можно заключить в письменной форме, (можно написать его от руки на листе бумаги или распечатать на компьютере) и подписать обеим сторонам договора.
2. Как подстраховаться на случай порчи квартирантами имущества владельца квартиры или причинения ему других убытков?
К сожалению, случаи, когда после неожиданного освобождения квартирантами жилья его владелец обнаруживает порчу имущества (испорченная мебель, сломанная бытовая техника) и (или) счет за электричество, который превышает месячную плату за квартиру, не так уж редки. Конечно, если у этого владельца есть на руках договор, в соответствии с которым жильцы обязаны оплачивать коммунальные услуги, в том числе по оплате электроэнергии, а также возместить ущерб, причиненный находящемуся в квартире имуществу в случае его повреждения, он может подать иск в суд. И скорее всего, суд будет на его стороне. Однако на практике это судебное решение вряд ли будет исполнено, если, например, место работы бывшего квартиранта неизвестно или официальная зарплата в несколько раз меньше присужденной суммы и никаких сведений о принадлежащем квартиранту имуществе у хозяина жилья нет.
С учетом указанных обстоятельств большинство хозяев сдаваемого жилья при заключении договора найма берут с будущих жильцов не только плату за проживание, но и определенную денежную сумму в качестве гарантии защиты их интересов в описанных выше случаях. Такую сумму принято называть страховым депозитом, хотя иногда ее называют залогом. Размер страхового депозита определяется сторонами самостоятельно. Согласно сложившейся практике он равен одной месячной плате за наем жилья. Если после того, как жилец съехал, никаких повреждений в квартире не будет обнаружено :и долгов за ним не осталось, хозяин должен вернуть указанный депозит жильцу.
Иногда жильцы уговаривают хозяев таким образом, что депозит впоследствии пойдет в счет оплаты последнего месяца проживания квартирантов. Однако на подобные уговоры идти не стоит, лучше все-таки взять с жильцов плату за последний месяц, а когда они будут окончательно съезжать, вернуть им страховой депозит. Потому что при условии оплаты депозитом последнего месяца проживания квартирантов взыскать с них что-либо при отъезде за обнаруженное испорченное имущество или неоплату каких-то счетов будет уже невозможно.
3. Что нужно знать о сроках договора найма жилого помещения?
Как правило, хозяева жилья (да и квартиранты) стараются заключить договор на длительный срок, как минимум на год, и их можно понять: всем хочется стабильности хотя бы на какой-то определенный период времени, к тому же вселять новых жильцов для хозяев каждые несколько месяцев — дело довольно хлопотное. Однако на практике такое условие может, наоборот, сыграть против хозяев.
Дело в том, что гл. 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ различает долгосрочные и краткосрочные договоры найма жилого помещения (последними считаются договоры, заключенные на срок менее года). При этом в отношении долгосрочных договоров найма действует ряд правил, которые могут быть невыгодны хозяевам жилья. Например, ст. 684 ГК РФ установлено, что по окончании долгосрочного договора найма хозяин жилья обязан либо сдать его снова тому же жильцу (разумеется, если последний на этом настаивает), либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать никому другому в течение года. В противном случае наниматель может обратиться в суд и потребовать признания договора с новым жильцом недействительным или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Звучит неправдоподобно, на первый взгляд, но на в силу указаний закона вполне осуществимо.
Кроме того, хозяин жилья, заключивший долгосрочный договор найма жилого помещения, не может расторгнуть договор с квартирантом в случае, если тот задолжал плату менее чем за шесть месяцев, тогда как для расторжения краткосрочного договора достаточно, чтобы недобросовестный жилец не заплатил более двух раз (ст. 687 ГК РФ).
И еще, пожалуй, один немаловажный момент, который следует учитывать хозяевам сдаваемого жилья: если в договоре найма срок вообще не указан, то считается, что он заключен на пять лет.
4. Размер оплаты по договору найма жилого помещения.
Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения и устанавливается по соглашению сторон. Если сроки в договоре прямо не предусмотрены, оплата производится ежемесячно.
Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. При оплате очередного периода нанимателю рекомендуется брать с собственника квартиры расписку. В такой расписке должно быть указано, какую сумму хозяин квартиры принял в качестве оплаты, а также за какой период произведена оплата.
На практике известны такие случаи, когда после получения денег собственник впоследствии утверждал, что денег ему никто не давал. Или, пересчитав купюры, которые находились в конверте, он констатировал факт, что их намного меньше, чем должен наниматель. Так что составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений.
5. Расторжение договора найма жилого помещения.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа);
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
6. Заключение.
Итак, заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам и обеим сторонам договора найма жилого помещения следует обращать особое внимание на определенные моменты.
Необходимо обратить внимание на следующие пункты:
- опись имущества и его состояние в передаваемой квартире, условия об ответственности съемщика за его сохранность;
- порядок возмещения ущерба в случае его причинения;
- условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей;
- условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора.
Арендодателям (наймодателям) также можно посоветовать попросить у будущих жильцов ксерокопии паспортов. Законом это не запрещено.
Вместе с договором найма жилого помещения также необходимо составить акт приема-передачи жилого помещения. В таком акте указывается, что арендодатель (наймодатель) сдал, а арендатор (наниматель) принимает квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор.
Стороны вправе включить в договор все важные условия (с их точки зрения), которые они хотят для себя определить, например, о необходимости получения письменного согласия наймодателя на заведение нанимателем домашних животных в квартире. При согласовании текста договора необходимо четко указывать условия и пункты, дополнительные условия.
Чтобы договор был составлен правильно, защищал интересы каждой стороны и не противоречил российскому законодательству, советуем обратиться за помощью к юристу или адвокату.
Читайте также:
Выселение из служебного жилья
Договор дарения квартиры
Договор купли-продажи: существенные условия
О договоре социального найма
Материалы судебной практики:
